Une exposition forte sur les actions de foncières cotées

Trajectoire

Lancé depuis maintenant 10 ans et avoisinant les 150 millions d’euros d’encours, le fonds SOFIDY SÉLECTION 1 offre une solution d’épargne immobilière investie en actions sur des sociétés foncières cotées. Avec une stratégie de gestion active, SOFIDY investit principalement dans des valeurs immobilières cotées en zone européenne, mais peut se diversifier géographiquement avec un maximum de 20 % de titres en dehors de cette zone (notamment en Grande Bretagne et aux Etats Unis). Des grands centres commerciaux aux entreprises de data centers, en passant par le logement, le fonds bénéficie d’une vaste diversification sectorielle, lui permettant de s’adapter aux tendances changeantes du secteur.

Impact 

L’un des principaux attraits de l’immobilier côté européen repose dans la visibilitéqu’il donne à un investisseur. D’abord, dans la manière de valoriser une foncière cotée : lesactifs immobiliers détenus sont valorisés par des experts indépendants tous les six mois. La valeur d’une foncière est par conséquent proche de celle de son patrimoine immobilier en temps réel. En parallèle, le niveau de dividendes versés à un actionnaire est important. Une société foncière qui bénéficie du statut des SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) ou de ses équivalents européens de REIT (Real Estate Investment Trust) ne paie en effet pas d’impôt sur les sociétés, mais doit en contrepartie distribuer une large partie de son résultat sous forme de dividendes (près de 6 % en moyenne dans la zone euro). Pour finir, les baux sont signés sur des durées moyennes de plus de 5 ans, ce qui désensibilise en grande partie l’actif à l’économie.

Il faut dans le même temps avoir en tête que le marché des foncières cotées est très sensibleaux taux d’intérêt. Dans la période récente, cela a pu impacter négativement ce marché, avec une baisse de 25 % depuis fin 2021 (-32.6% en 2022, +15.4% en 2023, –3.6% en 2024 au 20/12/2024). Dans cette période de hausse des taux, le fonds a reculé en conséquence de –19,6% depuis fin 2021 (avec un impact plus fort sur les valeurs de croissance). Cependant, la politique de la Banque Centrale Européenne, dirigée par Christine Lagarde, devrait avoir un impact positif sur le marché immobilier. Avec la nouvelle baisse des taux de 0,25% des taux directeurs intervenue le 12 décembre (taux principal ramené à 3%), nous devrions constaterune baisse des taux courts dans les mois à venir.

Un autre élément laissant penser que le timing d’entrée sur le fonds SOFIDY SÉLECTION 1peut être adéquat est la décote de 28 % à fin 2024 sur les ANR (Actifs Nets Réévalués) qui découlent des valeurs d’expertise. Pour profiter du nouvel environnement qui semble se profiler, SOFIDY privilégie la gestion active et se positionne sur des opportunités également en dehors de son indice de référence** : SOFIDY SÉLECTION 1 P n’est actuellement investiqu’à 78,7%* du fonds dans les valeurs de l’indice (sur 39 valeurs, 16* ne sont pas présentes dans le fonds) à titre d’exemple.

Le fonds investit dans des valeurs au bilan solide, sur des segments présentant une certaine rareté, afin de disposer d’une capacité à augmenter les loyers au terme du bail au-delà de l’inflation. Par ailleurs, la croissance pourrait redémarrer plus rapidement sur ces foncières.

Dans le détail, le positionnement actuel du fonds nous offre un positionnement diversifié. La poche commerce (26%*) avec des positions notamment sur de grands centres commerciaux, est complétée avec une exposition sur le bureau (14%*), le logement (29%*), les secteurs de croissance (31%*), dont la logistique (9%*) et les data center (6%*).

Ce dernier secteur est en forte croissance. L’utilisation de la data et des besoins de stockage sont en constante augmentation et le développement de l’IA qui utilise d’importantescapacités de calcul va s’y ajouter, renforçant les besoins en data center. Des entreprises cotées aux Etats-Unis telles que DIGITAL REALTY ou EQUINIX permettent alors au fonds de s’exposer à ce secteur et de se démarquer.

Les gérants de SOFIDY SELECTION 1 P sont optimistes à l’idée d’un rebond en 2025. Ce rebond devrait avoir lieu selon eux en deux phases. Tout d’abord, la réduction des décotes surdes titres comme UNIBAIL, qui représente pour sa part près de 10%* du fonds. Ensuite, en allant chercher de la surperformance sur des titres à fort pricing power. Un bon exemple estUNITE, une société britannique spécialisée dans les résidences étudiantes, qui représente 3,1%* du fonds. L’entreprise a commencé en début d’année la phase de construction de sa nouvelle propriété de 185 millions de livres sterling à Stratford.

Ligne de mire

Depuis son lancement il y a 10 ans, SOFIDY SELECTION 1 P a généré une performance de +54,5%* (vs. +21,6% pour son indice*). Dans le marché des foncières cotées, les rebonds arrivent souvent de manière rapide et brusque à l’instar des périodes fin 2022 et fin 2023 où le marché avait progressé de 30% en moyenne. Le fonds pourra convenir aux clients désireux de s’exposer à ce marché, à condition d’être détenu dans la durée, afin de bénéficier d’un environnement de valorisation porteur.

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* Données au 20/12/2024. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

** Indice de référence du fonds : FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped

Catégorie Quantalys : Actions Sectorielles immobilier Europe.

Source

Echelle de Risque SRI = 4 (sur une échelle allant de 1-risque plus faible à 7-risque plus élevé)  

L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant 5 années.

Le risque réel peut être très différent si vous optez pour une sortie avant échéance, et vous pourriez obtenir moins en retour.

L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d’autres. Il indique la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de vous payer.

Nous avons classé ce produit dans la classe de risques 4 sur 7, qui est une classe de risque moyenne. Autrement dit, les pertes potentielles liées aux futurs résultats du produit se situent à un niveau moyen et, si la situation venait à se détériorer sur les marchés, il est possible que notre capacité à vous payer en soit affectée.

RISQUES IMPORTANTS NON PRIS EN COMPTE DANS L’INDICATEUR

Risque de perte en capital : ce produit présente un risque de perte en capital, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement. Il n’existe aucune garantie ou protection de capital.

Risque de liquidité : il représente la baisse de prix que le fonds devrait potentiellement accepter pour pouvoir vendre certains actifs sur lesquels il existe une demande insuffisante sur le marché. La valeur liquidative du fonds pourrait alors baisser.

Risque lié à l’utilisation de produits dérivés : il représente le risque d’amplification des pertes du fait de recours à des instruments financiers à terme simples tels que les instruments dérivés (futures et/ou options). Une baisse de la valeur liquidative pourrait ainsi être amplifiée.

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