La Parole à PRAEMIA REIM avec Philippe CHAMBÉRY

Pouvez-vous présenter Praemia REIM en quelques mots ?

Praemia REIM est une plateforme immobilière paneuropéenne unique et indépendante. Avec une allocation d’actifs diversifiée plus de 63 % dédiés aux classes d’actifs alternatives, notamment l’immobilier de santé – Praemia REIM est soutenue par une équipe de 450 professionnels couvrant l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière : investissement, gestion d’actifs, gestion de fonds, gestion immobilière et relations investisseurs.

Son modèle intégré est déployé à la fois à l’international et à une échelle multi-locale, avec des équipes solidement ancrées sur le terrain, ce qui lui confère une compréhension approfondie des principaux marchés européens, des réglementations actuelles et des tendances structurelles, créant ainsi une valeur à long terme pour ses investisseurs.

L’Union Européenne incite très fortement l’industrie financière à prendre part au développement durable. Dans le champ des infrastructures, la part des infrastructures dites sociales qui contribuent directement au développement durable reste pourtant minoritaire alors que le couple rendement / risque de cette catégorie d’infrastructures n’a pas grand chose à envier aux autres. Pouvez- vous expliquer pourquoi et avant tout préciser ce qu’on entend par infrastructures sociales ?

Cette catégorie d’infrastructures façonne nos sociétés, elle inclut tout lieu qui permet les interactions avec les autres dans le cadre du soin, de l’éducation et du développement culturel… et donc plus concrètement les établissements sanitaires (hôpitaux) ou médico-sociaux (EHPAD), les écoles et les universités, etc.

Chez Praemia REIM, nous sommes directement concernés dans la mesure où nous gérons plus de 17 milliards d’immobilier de santé et d’éducation(1). Nous sommes attachés à parler d’infrastructures de santé, cette typologie immobilière répondant à un besoin qui dépasse les seuls intérêts privés de manière structurelle et mêle acteurs publics, para-publics et indépendants.

Très clair. Et si on revient maintenant à l’explication du pourquoi ?

Le hiatus a de quoi surprendre, en effet, entre des besoins immenses et des acteurs immobiliers et financiers spécialisés somme toute peu nombreux. Sur les besoins d’abord, le consensus est unanime pour dire que l’offre publique est loin de les couvrir et que les budgets étatiques étant de plus en plus contraints, la situation a peu de chance de s’améliorer. C’est d’autant plus vrai que les évolutions démographiques font croître ces besoins à un rythme qui dépasse largement celui du développement de l’offre. Pour ce qui concerne les acteurs, il faut avoir en tête que l’immobilier qui accueille ces infrastructures intègre des exigences réglementaires et des normes à la fois complexes et mouvantes. Qu’on pense par exemple à la nécessité des opérateurs de moyen séjour d’adapter leur immobilier afin de mieux répondre aux grandes tendances du secteur sanitaire que sont le développement de l’ambulatoire, la rationalisation et la spécialisation des mètres carrés : ils ont besoin d’être accompagnés par des bailleurs qui connaissent ces défis. Et les défis ne sont pas forcément les mêmes d’un pays à l’autre. L’expertise requise est donc non seulement immobilière mais aussi sectorielle et locale. C’est très certainement ce qui explique le fait qu’il y ait peu d’acteurs sur ce créneau des infrastructures sociales, particulièrement les infrastructures de santé. C’est aussi ce qui explique que les opérateurs développent des partenariats pour être accompagnés dans leur développement : ils savent qu’ils auront des interlocuteurs qui comprennent leurs besoins et qui gèrent leur parc immobilier dans la durée.

Avez-vous un exemple de contraintes normatives qui s’appliquent aux infrastructures de santé en France ?

Oui, on peut citer par exemple le Décret tertiaire. Les bâtiments du médico-social de plus de 1 000 m2 sont concernés (les résidences services seniors étant assimilées à du logement, elles n’y sont en revanche pas soumises). Or il s’agit d’actifs très énergivores en raison de leur fonctionnement en continu. La création et la rénovation des infrastructures de santé s’inscrivent de facto dans la logique de décarbonation de nos activités et de notre économie. Les portefeuilles de la SCPI Primovie, labellisée ISR, ou la SCI Cap Santé, porteuse du label LuxFlag, font l’objet d’un travail de fond dans ce sens : les bâtiments nouvellement construits ou rénovés visent à optimiser la consommation d’énergie et limiter l’empreinte carbone. Ces indicateurs sont monitorés en partenariat avec les opérateurs qui sont pleinement parties prenantes pour relever ces défis environnementaux, tout en étant motivés par la réduction de leurs charges.

En termes d’investissements, comment évaluez-vous la situation ?

Les besoins sont énormes, comprenant à la fois la construction de nouvelles capacités et la modernisation des structures existantes. Comme on le laissait entendre tout à l’heure, il nous paraît évident que la part des investissements privés est amenée à prendre une place prépondérante dans les années qui viennent.

Par exemple dans les fonds gérés par Præmia REIM, plusieurs projets ont vu le jour sur l’année écoulée : construction d’un bâtiment de chirurgie cardiaque à Bordeaux pour 31 M€, agrandissement d’un plateau d’imagerie avec IRM-TEP scan à Aurillac pour 5 M€, construction d’une nouvelle clinique de soins de réadaptation à Chartres pour 20 M€, extension de 40 lits d’un EHPAD près de Lyon pour 7 M€.

En tant que 1er gestionnaire d’actifs de santé en Europe(2), Praemia REIM joue donc pleinement son rôle : offrir aux investisseurs particuliers la possibilité de contribuer au développement durable en fléchant leur épargne vers des infrastructures de santé, marché immobilier résilient soutenu par des dynamiques favorables sur le long terme. Un rendement annuel global moyen supérieur à 7 % sur 10 ans (2015-2024, en France et en Europe3) permet de se positionner sur une offre avec un couple rendement/risque à même de conforter les investisseurs particuliers réticents devant des classes d’actifs plus risquées.

1. Source : Praemia REIM au 31/12/2024

2. Praemia REIM gère 17 milliards d’euros d’actifs d’immobilier de santé (données au 31/12/2024).

3. Source : Praemia REIM Recherche et Stratégie, d’après MSCI

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Sources

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