Mistral Sélection : une SCPI opportuniste au cœur du renouveau immobilier européen

Trajectoire

Lancée en 2024, la SCPI Mistral Sélection, gérée par Swiss Life Asset Managers France, s’inscrit dans une logique de construction opportuniste d’un patrimoine immobilier diversifié en Europe. Sa stratégie repose sur une grande liberté d’allocation, tant sur le plan géographique que sectoriel, avec l’ambition de capter les meilleures opportunités dans un marché immobilier en recomposition. La SCPI Mistral Sélection est accessible sur les contrats assurés par SPIRICA et SWISS LIFE et distribués par NORTIA. Positionnée sans frais d’entrée, la SCPI privilégie une approche agile et active, en ciblant des actifs de rendement, assortis de baux longs, afin de générer des revenus réguliers tout en accompagnant les mutations des usages immobiliers, notamment en Europe du Sud.

Impact

Le marché immobilier européen traverse depuis plusieurs trimestres une phase d’ajustement, marquée par la remontée des taux d’intérêt puis une stabilisation progressive des conditions financières. Ce nouvel environnement redéfinit les points d’entrée et favorise les stratégies capables de se montrer sélectives et opportunistes. Dans ce contexte, les actifs acquis aujourd’hui bénéficient de niveaux de rendement réajustés, offrant des perspectives de portage plus attractives que durant les années de compression des taux.

Par ailleurs, la normalisation en cours du marché s’accompagne d’une différenciation accrue entre actifs prime et secondaires, renforçant l’importance de l’analyse fondamentale et de la qualité intrinsèque des emplacements. Les segments liés aux usages, notamment les commerces de centre-ville, l’hôtellerie ou encore les actifs liés aux services, apparaissent particulièrement résilients, soutenus par des dynamiques structurelles (tourisme, consommation locale, transformation des modes de vie).

C’est précisément dans cet environnement que la SCPI Mistral Sélection déploie sa stratégieagile. En ciblant des actifs de taille intermédiaire (généralement entre 3 et 10 millions d’euros), elle favorise la granularité du portefeuille et la diversification des risques. Cette approche, libérée de toute contrainte sectorielle, permet de saisir des opportunités variées : commerces, hôtellerie de plein air, actifs industriels ou encore bureaux régionaux. Ce positionnement opportuniste s’appuie sur une conviction forte : l’Europe du Sud. L’Italie, l’Espagne et le Portugal offrent aujourd’hui un cocktail rare de rendement élevé et de dynamisme économique.

Le cœur du portefeuille reflète cette philosophie. La SCPI compte aujourd’hui une dizaine d’actifs répartis entre la France et l’Europe du Sud La trajectoire est tracée : atteindre 70 % d’actifs à l’international d’ici fin 2026 pour maximiser la performance et optimiser la fiscalité des associés. Les récentes acquisitions illustrent ce positionnement, à l’image d’un actif d’hôtellerie de plein air premium en Italie, bénéficiant d’un bail ferme de 20 ans dans le cadre d’une opération offrant une visibilité accrue sur les flux locatifs. Plus largement, la gestion privilégie des locataires solides et des baux fermes, afin de sécuriser les revenus dans la durée.

Sur le plan des performances, la SCPI Mistral Sélection signe un démarrage particulièrement prometteur, illustré par un TRI depuis l’origine de 10,46% (net de frais de gestion et brut de fiscalité). Cette excellente dynamique s’est confirmée en 2025 avec un taux de distribution brut affiché à 8,07%, un résultat nettement supérieur à son objectif initial. Ces performancess’inscrivent dans la continuité d’un déploiement maîtrisé du portefeuille, soutenu une capitalisation en forte croissance et un rythme de collecte stable et linéaire. Cette régularité permet aux équipes de gestion d’anticiper sereinement les futures acquisitions. À plus long terme, la SCPI vise un objectif de taux de distribution de 6%, en cohérence avec une approche prudente mais opportuniste. Pour l’année 2026, l’objectif de distribution cible (non garant) est réhaussé à 7,5%. À noter également une décote entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, traduisant un point d’entrée attractif pour les investisseurs.

Ligne de mire

SCPI récente et en phase de déploiement, Mistral Sélection se distingue par son positionnement opportuniste et sa capacité à s’adapter à un marché immobilier en mutation. Sa diversification géographique, son absence de contrainte sectorielle et son exposition à des actifs de rendement en Europe du Sud (Italie, Espagne, Portugal) en font une solution pertinente et différenciante pour les investisseurs en quête de performance dans un cadre long terme. Dans une allocation patrimoniale, elle trouve naturellement sa place comme un moteur de rendement immobilier, avec un profil dynamique assumé lié à son positionnement opportuniste et à son lancement dans un momentum de marché favorable.

*Données au 31/03/2026. Source : Swiss Life Asset Managers France. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

**Catégorie Quantalys : SCPI Capital Variable.

Echelle de Risque SRI = 3 (sur une échelle allant de 1-risque plus faible à 7-risque plus élevé)

L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d’autres. Il indique la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de la part de la société de gestion de vous payer.

Ce produit a été classé dans la classe de risque 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. Autrement dit, les pertes potentielles liées aux futurs résultats du produit se situent à un niveau entre faible et moyen et, si la situation venait à se détériorer sur les marchés, il est peu probable que la capacité de la société de gestion à vous payer en soit affectée.

L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant 10 années.

Le risque réel peut être très différent si vous optez pour une sortie avant échéance, et vous pourriez obtenir moins en retour.

Ce produit est contractuellement passible de pénalités de sortie anticipée.

➢ Risque de liquidité : ce produit est non coté et dispose d’une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. La liquidité se trouve restreinte dans certaines conditions liées au marché immobilier et au marché des parts de votre produit. Le retrait n’est possible qu’en contrepartie d’une souscription par un tiers correspondante ou, à défaut, en cas de dotation du fonds de remboursement. Le porteur percevra alors un prix décoté par rapport au prix de souscription (la valeur de retrait). La classe de risque ne prend pas en compte les rachats anticipés ou arbitrages ou achat à crédit que vous seriez amenés à effectuer. Vous devez être averti qu’un rachat anticipé du produit peut engendrer des pertes et coûts additionnels.

➢ Risque de durabilité : un risque de durabilité est un évènement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’il se produit, pourrait avoir un effet négatif important, réel ou potentiel, sur la valeur de l’investissement. En raison de l’horizon de placement prolongé, les actifs réels sont particulièrement vulnérables aux risques à long terme, tels que les risques de durabilité.

➢ Risque lié à l’effet de levier du produit : l’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de la SCPI mais également le risques de perte.

➢ Risque de perte en capital : ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.

Pour plus d’information sur les risques de votre produit, veuillez-vous référer à la Note d’information.

Cette communication à usage professionnel est réservée uniquement aux Conseillers partenaires de NORTIA, groupe DLPK. Elle a un caractère strictement confidentiel et ne peut être reproduite, publiée et diffusée partiellement ou intégralement à destination de tout tiers, y compris aux clients. Elle a été réalisée dans un but d’information uniquement, ne présente aucune valeur contractuelle et ne constitue pas une recommandation personnalisée ou un conseil d’investissement. La responsabilité de NORTIA, groupe DLPK ne saurait être engagée à quelque titre que ce soit en raison des informations contenues dans cette communication. Du fait de leur simplification, les informations contenues dans cette communication sont partielles et elles sont susceptibles d’être modifiées à tout moment et sans préavis.

Préalablement à tout investissement ou souscription, il appartient au Conseiller de s’assurer que le produit souscrit est conforme aux besoins de son client, au regard notamment de sa situation juridique et financière, ses objectifs et son expérience en matière d’investissements financiers. Par ailleurs, le souscripteur doit prendre connaissance des documents d’information réglementaires relatifs à ces produits et services afin d’en comprendre la nature, les caractéristiques et les risques de perte en capital le cas échéant. Nous vous rappelons que l’opportunité d’adhérer au dispositif décrit dans cette communication doit être appréciée au regard de la législation fiscale en vigueur à la date du présent document, laquelle est donc susceptible d’être modifiée.

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