Vente d’immeuble à rénover et travaux : la non-déductibilité consacrée

La réponse est négative, le coût des travaux étant considéré comme étant une dépense en capital et par conséquent, non déductible des revenus fonciers.

En l’espèce, des contribuables acquéreurs avaient déduit de leurs revenus fonciers les travaux engagés par le vendeur dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover. L’administration fiscale a remis en cause cette déduction et les a assujetti aux cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales. Le tribunal administratif et la cour administrative d’appel ont successivement rejeté leur demande de décharge de ces impositions supplémentaires.

Pour qu’une charge soit déductible des revenus fonciers, il convient que celle-ci soit une charge de propriété. Or, dès lors que les travaux de rénovation sont réalisés, non pas par l’acquéreur, mais par le vendeur, et que l’obligation de réaliser la rénovation est liée au transfert de propriété entre les parties, ces dépenses ne peuvent être considérées comme des charges foncières engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.

C’est cette notion d’acquisition ou de conservation de revenu qui est une condition sine qua non posé par l‘article 16 du CGI.

En l’occurrence, il résulte des dispositions des articles L262-1 à L262-11 du Code de construction et de l’habitation (CCH) que le prix des travaux réalisés par le vendeur dans cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. Il s’agit donc bien d’une dépense en capital, non déductible des revenus fonciers.

Un décision somme toute logique, puisque c’est bien le vendeur de l’immeuble à rénover qui est maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, et non l’acquéreur.

Celui-ci conditionne d’une certaine manière son achat à la conduite de travaux, que le vendeur s’engage à faire. Le transfert de la propriété de l’immeuble s’effectue bien au moment de la vente, ce qui n’est pas le cas des travaux.

Les contribuables auraient donc mieux fait d’effectuer eux-mêmes les travaux, afin de pouvoir les déduire de leurs revenus fonciers, respectant ainsi les dispositions prévues par le CGI et le BOFIP** ! Il convient alors de paramétrer entre :

• payer un prix majoré des travaux et avoir un bien immédiatement disponible à la location ou ;
• effectuer des travaux et attendre pour la mise en location, mais bénéficier en contrepartie d’une économie d’impôt du fait de la déductibilité de ces charges.

L’équipe de l’Ingénierie Patrimoniale se tient à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

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*1CE, 17/10/2022, n°460113
**2BOI-RFPI-BASE-20-30-20